Mijn favorieten

Blog

Welkom op onze BLOG. Op deze pagina proberen wij u regelmatig op de hoogte te houden van relevante ontwikkelingen binnen de wereld van vastgoed en financiën. De artikelen die wij publiceren zijn vooral bedoeld als een makkelijk leesbaar document. Het kan daardoor de schijn hebben dat zaken onvolledig of onjuist zijn. Hoewel dit niet het geval is, lichten we al onze artikelen natuurlijk graag aan u toe.


29-03-2016  Nationale Hypotheek Garantie blijft gelijk. Voordeel behalen met dezelfde regeling! 

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft u uw geldverstrekker de zekerheid dat hij zijn uitgeleende geld terugkrijgt. Als u de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van uw partner, springt NHG bij. In ruil voor deze zekerheid betaalt u minder hypotheekrente. 

Tot voor kort werd er gerekend op een daling van de maximale koopsom met NHG-condities, maar vandaag is duidelijk geworden dat deze gelijk blijft. Heeft dat nog consequenties? Graag wijzen wij u op enkele wetenswaardigheden die u voordeel kunnen opleveren!








De maximale koopsom
Voorlopig blijft de maximale koopsom met NHG voor bestaande bouw € 231.132,- kosten koper. Dit bedrag slaat op de woning zelf en niet op eventuele roerende zaken. Het is daarom belangrijk bij de overname van bijvoorbeeld gordijnen, vitrages, vloeren of tuinmeubilair, deze roerende zaken niet op een hoop te gooien met de koopsom. Zo is het zeer goed mogelijk dat u een aankoop tot stand brengt voor een bedrag van € 235.000,- maar dat in deze koopsom bijvoorbeeld € 4.000,- roerende zaken aanwezig zijn.


De maximale lening
Over dit onderwerp bestaat misschien wel de meeste onduidelijkheid. Iedereen hoort en leest overal dat de maximale lening 102% van de koopsom mag bedragen. Dit is niet helemaal correct. Volgens de normen van de NHG kunt u maximaal 106% van de koopsom lenen, beperkt tot 102% van de waarde van de woning. De sleutel zit hem hier in het begrip waarde. Bij sommige banken is de waarde namelijk de overeengekomen koopprijs en bij andere banken de taxatiewaarde zoals vermeld in het taxatierapport. Als u in dat geval een goede deal heeft gesloten, kunt u dus meer lenen dan de 102% van de koopsom.

Het bouwdepot
Ook hier bestaat nogal eens confusie over. In de basis kunt u nog steeds een verbouwing meefinancieren. In het geval van een financiering onder NHG mag het totaal van de koopsom, de bijkomende kosten en verbouwing niet boven de grens van € 245.000,- uitkomen. Mocht dit bij u wel het geval zijn, dan leggen we u graag uit welke mogelijkheden er voor u zijn.

Wel of geen NHG
Dit is ondertussen best een legitieme vraag! Tegenover alle zekerheden die een keuze voor een hypotheek met NHG-condities rechtvaardigen, staan ook de kosten. Een hypotheek met NHG kost eenmalig 1% van de hypotheeksom. De rentekorting die geldverstrekkers over een hypotheek met NHG-zekerheid bieden zou in theorie kunnen oplopen tot 0,9% per jaar. Door de lage rentestand neemt het verschil tussen een hypotheekrente met of zonder NHG steeds verder af. Als u eigen geld kunt inbrengen, is het daarom een onderzoek waard om te berekenen of u hier niet meer mee bespaart.

Kopen zonder eigen geld
Het is nog steeds mogelijk een huis te kopen zonder eigen geld. Tegenwoordig wordt de hypotheek eerder begrensd door het maximale leenbedrag van 102% van de koopsom dan dat uw inkomen niet toereikend zou zijn. Steeds meer kopers besluiten daarom de kosten koper via een eigen woning-krediet te financieren. Hierdoor los je de kosten koper sneller af dan de totale hypotheeksom. Rekening houdend met een lening van 30 jaar, levert dat al snel voordeel op. De Financieel Planners van Succes Financiële Diensten rekenen u graag voor of dit in uw geval ook tot besparing leidt!

Vragen over dit artikel of advies gewenst over de mogelijkheden van NHG? Neem vrijblijvend contact op met Succes Financiële Diensten,
telefoon (033) 461 33 47 of info@succesfd.nl

 

_________________________________________________________________________________________________________________________________________

 


26 januari 2016 Kopers- of verkopersmarkt?

Of je nu een huis wilt kopen of verkopen, de concurrentie is altijd spannend. Als koper ben je bang voor kapers op de kust, die misschien nét wat meer bieden voor het huis dat jij zo graag wilt hebben. Voor een verkoper is het juist de vraag of je na een laag bod überhaupt nog andere geïnteresseerden krijgt. Hoe zit het nu met de concurrentie op de woningmarkt?

De afgelopen jaren hebben we een duidelijke kopersmarkt gehad. Het lage aantal mensen dat een huis wilde (en durfde) kopen had veel keuze en een goede onderhandelingspositie. Als verkoper had je weinig te vertellen.
Op het hoogtepunt van de kopersmarkt (voorjaar 2013) stonden er bijna 400.000 woningen te koop, terwijl er maandelijks nog geen 8.000 huizen verkocht werden. Simpel gezegd kon iedere woningkoper kiezen uit 50 verschillende huizen.

Van kopersmarkt naar…                             
Vandaag de dag is de woningmarkt beter in balans. Er staan nu 207.749 woningen te koop via Funda.nl, wat ongeveer 70% van het totale woningaanbod is. In heel Nederland staan dus ruim 300.000 woningen te koop.
Daarnaast is het aantal potentiële kopers flink toegenomen. De laatste drie maanden werden gemiddeld 15.000 huizen per maand verkocht. Een snelle rekensom leert dat iedere koper nu dus kan kiezen uit 20 verschillende huizen. Een behoorlijk verschil met twee jaar geleden!
In onderstaande afbeelding ‘De Krapte-indicator’ is duidelijk weergegeven waar een koper de minste keuze heeft en waar de meeste. In de regio Amsterdam (donker groen) heeft een koper dus keuze tussen 0 tot 5 woningen, maar in de regio Groningen (rood) heeft de koper keuze tussen 20 tot 30 woningen.

 
… een verkopersmarkt?
Er worden op dit moment dubbel zoveel huizen verkocht als twee jaar geleden. Toch doet dat nauwelijks af aan de onderhandelingspositie van de koper. Zowel kopers als verkopers hebben de woningcrisis nog vers in het achterhoofd. We zijn simpelweg een stuk voorzichtiger geworden in het kopen en verkopen van een huis.
Die voorzichtigheid is in het voordeel van de koper. Als koper loop je hooguit het risico dat je lage bod niet wordt geaccepteerd. Als verkoper is het veel risicovoller om een laag bod af te wijzen: voor je het weet duurt het maanden voor je een nieuwe koper vindt. Van een verkopersmarkt, waar een huis minimaal de vraagprijs oplevert, is voorlopig nog geen sprake.

Ga op onderzoek!
Leuk, zo’n theorie dat iedere koper kan kiezen uit 20 huizen. De meeste mensen hebben echter interesse in een bepaald type woning op een specifieke locatie. En zo heeft een potentiële koper in hartje Amsterdam veel minder te kiezen dan een koper in regio Amersfoort. Veel belangrijker dan de landelijke statistieken, is wat er lokaal gebeurt.
Ben je bezig met de (ver)koop van een huis, ga dan op zoek naar informatie over andere huizen in de regio. Wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt, hoe lang stonden ze te koop? Maak je liever gebruik van iemand die dit dagelijks bekijkt? Kies dan voor een aankoopmakelaar.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

27 juli 2015 Woningmarkt Anno 2015

terugkijkende op het laatste half jaar kunnen wij concluderen dat de koopwoning markt weer floreert. In zijn algemeenheid zijn het aantal hypotheekaanvragen, nieuw afgesloten hypotheken, verkochte woningen en het aantal feitelijke transacties daarbij flink toegenomen. Daarnaast blijken de verkoopprijzen over de gehele linie licht te zijn gestegen. Dit zijn zeer duidelijke signalen van een koopwoningmarkt die zich in de komende maanden verder zal herstellen. Ook wij merken dat. Onze bestaande portefeuille is flink gekrompen en er zijn veel huizen van eigenaar verandert. Er is meer vertrouwen en de markt trekt aan. Ook zien wij een lichte stijging van de verkoopprijzen in Leusden. Voornamelijk in de wijken met ééngezinswoningen tot € 250.000,-- zijn erg in trek. De rente is laag en de prijzen hebben niet het niveau van voor de crisis. Dus een juist moment om te kopen/verkopen.

Goede basis voor verder herstel 
Zowel het algemene consumentenvertrouwen, als het vertrouwen in de koopwoningmarkt zijn het afgelopen jaar fors toegenomen en bevinden zich inmiddels op het niveau van ver voor de crisis. De verwachte economische groei, de verwachte inkomensstijging en de nog steeds goede betaalbaarheid van de koopwoningen daarbij opgeteld, vormen een prima basis voor een verdere toename van het aantal verkopen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. En daarmee voor een positieve ontwikkeling van de verkoopprijzen op beide markten.

Verhuizen geeft energie
Het is leuk om na te denken over je nieuwe (t)huis. Te fantaseren naar welke volgende plek je zult gaan. Het is goed daar eens over te praten wanneer je plannen hebt. Misschien is er meer mogelijk dan je denkt. Misschien is je droomhuis dichterbij dan je denkt. Kom eens praten bij ons op kantoor. Wij zijn van alle markten thuis en kunnen je alles vertellen op het gebied van het kopen en het financieren van je huis. Wanneer je al een eigen woning hebt kunnen wij vrijblijvend een waardebepaling doen. Dit kan je ook op weg helpen.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

10 maart 2015 Het feuilleton  "De (voorlopige) koopovereenkomst deel 3"

Het feuilleton  "De (voorlopige) koopovereenkomst"

Vandaag al weer het derde deel van ons vervolgverhaal, dit maal:
 
De staat van de onroerende zaak versus de (on)zichtbare gebreken.
Deze opmerking vindt u vaak terug in artikel 6 van de NVM koopovereenkomst
 
Over dit artikel alleen, zult honderden artikelen en verwijzingen vinden. Ook op verjaardagen een veelbesproken onderwerp.

Waarom eigenlijk?
In onze dagelijkse praktijk vinden we daar al snel een deel van het antwoord op. De inhoud van dit artikel zorgt voor veel spraakverwarring. Daarnaast is dit artikel in onze ogen een van de meest belangrijke artikelen uit de overeenkomst. Hier wordt vastgelegd wat partijen van elkaar mogen verwachten. Vanwege de leesbaarheid en begrijpelijkheid beperken we ons tot de eerste drie leden van dit artikel. Te weten 6.1, 6.2 en 6.3

In 6.1 wordt afgesproken dat de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken is gekocht. Net als in deel 2 van deze serie, lijkt alsof dit wettelijk zo is vastgelegd. Dit is echter niets meer dan een bepaling zoals wij deze als NVM makelaar in onze akte opnemen. Evengoed is dit nog al wat. De grote verwarring is echter dat in de volksmond een onzichtbaar gebrek vaak wordt verward met een verborgen gebrek. Daar zit echter een wereld van verschil tussen.

Een onzichtbaar gebrek, is een gebrek waar partijen geen weet van hebben. Zowel de koper als de verkoper zijn, of kunnen er niet van op de hoogte zijn. Niemand kan immers door vloeren of wanden heenkijken. We moeten het doen met onze eigen ogen en inschattingsvermogen.  Een verborgen gebrek is echter heel wat anders. Dit is een gebrek dat actief aan het oog is onttrokken. De verkoper heeft iets verzwegen of iets gemaskeerd. De lastige vraag is echter, hoe kun je dat als koper aantonen. Dat is helaas erg moeilijk.

Gelukkig wordt de koper wel weer wat beschermd door hetgeen in artikel 6.3 is opgenomen. Dit artikel is wat vaak wordt aangeduid als het conformiteitsbeginsel. De koper mag er vanuit gaan dat, hoeveel gebreken er ook zouden mogen zijn, het gekochte ten alle tijden moet voldoen om als woning te kunnen worden gebruikt! Maar wat houdt dat eigenlijk in?

Als u een woning koopt, zijn een aantal zaken vanzelfsprekend, zoals bijvoorbeeld:
- wind- en waterdicht
- bouw- en brandveilig
- voldoen aan de normen van het oorspronkelijke bouwbesluit

Een sprekend voorbeeld dat ik vaker aanhaal om dit te verduidelijken is de volgende.
Als u tijdens de housewarming met alle vrienden het glas heft en plotsklaps in de kruipruimte verder moet proosten, dan voldoet de woning niet aan de eisen die u redelijkerwijs mocht aannemen.

De verkoper kan zich dan niet verweren met hetgeen in artikel 6.1 is opgenomen. Dit was weliswaar een verborgen gebrek, maar echter ook een gebrek waardoor de woning niet meer voldoet aan de eisen die u er aan mocht stellen. De verkoper zal hiervoor aansprakelijk worden gehouden.

U zult echter als koper actief uw gelijk via een gerechtelijke procedure, moeten gaan halen als de verkoper het niet met u eens is.

In artikel 6.2 wordt u als koper gewezen op eventueel belangrijke rechten en plichten die aan de woning zouden kunnen "kleven". Een bekend voorbeeld is het recht van overpad.
Dit artikel is vaak belangrijker dan men denkt. Hier kunt u bewijs vinden of u inderdaad een rechtmatige achterom heeft, of dat er misschien sprake is van een gedoogde situatie. Het zou erg vervelend zijn als u er van uitgaat dat u met de fiets achterom kunt komen, maar dit later niet meer wordt toegestaan.

In dit artikel bevinden zich echter nog veel meer valkuilen die we graag nader aan u toelichten, maar de volgende wenken doen we u alvast cadeau:

- een bouwkundige keuring is aan te raden
- kijk goed de eigendomskte door alvorens in onderhandeling te gaan
- kijk goed naar de door de verkopers ingevulde vragenlijst
- overweeg een aankopend makelaar ;-)













____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

24 februari 2015 Het feuilleton  "De (voorlopige) koopovereenkomst deel 2"

Vandaag staan we stil bij het begrip:

bankgarantieDe bankgarantie of waarborg
Deze opmerking vindt u vaak terug in artikel 5 van de NVM koopovereenkomst. Deze overeenkomst laat u denken dat alles wat u leest uit de wet voortvloeit. Dat is zeker niet het geval, een koopovereenkomst is gewoon vormvrij. Dat betekent dat u, bijna, alles onderling kunt afspreken.

Voor de bankgarantie of waarborg geldt dat zeker. Het verschil tussen deze is overigens niet ingewikkeld. Bij een waarborgsom stort u zelf het verschuldigde bedrag, meestal 10%, op de rekening van de notaris. In de meeste gevallen geldt dat een koper niet de mogelijkheid heeft dit zelf te storten, vaak ontbreken daarvoor de eigen middelen. In dat geval kunt u een bank of borgsteller vragen zich namens u garant te stellen. De kosten hiervoor bedragen eenmalig circa €300.

Het is goed om daar even bij stil te staan. Als er onverhoopt iets fout gaat bent u dus uw geld gewoon kwijt in het geval van een "waarborgsom" en heeft u een lening aan de spreekwoordelijke broek in het geval van een "bankgarantie" .

Het bijzondere is echter dat ook de verkoper in gebreke kan geraken en ook deze dan een boete van veelal 10% is verschuldigd. Het gebeurd echter nooit of nauwelijks dat ook de verkoper een garantie stelt. U kunt dat echter als koper gerust vragen en dit als onderhandelingspunt opnemen.

Het stellen van een bankgarantie of waarborg is langzaam eigenlijk een soort ongeschreven wetmatigheid geworden. Nagenoeg iedereen  gaat hierin mee.

Als verkoper is dat natuurlijk fijn, maar als koper maakt u in het geval van een "bankgarantie"  dus wel €300 extra kosten. Aangezien de maximale financiering momenteel nog maar 103% van de koopsom bedraagt, moet u dus nog meer eigen geld in brengen.

Als bonuspunt wijs ik nog even op de fiscale valkuil van de "waarborgsom".  Hoewel het niet eenvoudig is dit simpel te verwoorden, wil ik het als volgt beschrijven:
Als u de "waarborgsom" bij het transport (notariële levering) laat verrekenen met de koopsom kan dit fiscaal nimmer ongedaan worden gemaakt.

Misschien spreekt het volgende voorbeeld meer tot de verbeelding.
De situatie was als volgt:

1 mei 2014 Aankoop nieuwe woning Koopsom € 350.000
1 juni 2014 Verkoop oude woning Verkoopsom €250.000


De winst uit de oude woning zou €35.000 gaan bedragen en de waarborgsom voor de nieuwe woning bedroeg 10%, dus ook €35.000.  Het leek logisch om uit aanwezige eigen middelen de bankgarantie zelf te storten en bij het transport te laten verrekenen.

Heel logisch maar de fiscus oordeelde anders.
Het verrekenen van de bankgarantie werd gewoon zien als een aflossing op de hypotheekschuld. De winst van €35.000 moest na de verkoop van de oude woning ook worden afgelost. Dit werd gezien als een zogenaamde eigen woning reserve.  De klant had op dat moment dus twee keuzes:
- €35.000 aflossen of
- de rente aftrek over €35.000 over 30 jaar mislopen

verbaastAl met al een dure grap, die eenvoudig voorkomen had kunnen worden, weten hoe?
Mail gerust voor een uitgebreide toelichting.

 

 

 

 

 


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________

11 februari 2015 Het feuilleton  "De (voorlopige) koopovereenkomst"

Dit maal willen staan we stil bij de koopovereenkomst voor de aankoop van een woning of appartement. Aangezien hier best over valt te vertellen, behandelen we in 8 keer de meest belangrijke punten.

Op voorhand verklappen we u al vast een belangrijk punt:
ER IS HELEMAAL NIETS "VOORLOPIG" AAN DEZE KOOPOVEREENKOMST.

De volgende punten zullen we in onderstaande volgorde behandelen:
1. Algemene wenken.
2. De bankgarantie of waarborg.
3. De staat van de onroerende zaak versus de (on)zichtbare gebreken.
4. Beschadiging door overmacht.
5. Registratie van de overeenkomst.
6. Ontbindende voorwaarden.
7. Bedenktijd
8. Extra clausules

Vandaag beginnen wat algemene informatie waar u direct wat mee kan.
DE MONDELINGE OVEREENKOMST BESTAAT NIET MEER

Tegenwoordig geldt dat u een overeenkomst voor de koop van een onroerende zaak, alleen nog maar schriftelijk kunt aangaan. Helder zou u denken, maar er zijn al verschillende gerechtelijke uitspraken die hier een genuanceerd beeld oproepen. Het risico zit momenteel duidelijk aan de zijde van de verkoper. Er zijn gevallen bekend dat de rechter een verkoper heeft gedwongen tot het tekenen van de koopovereenkomst. De vraag is dan eigenlijk of de verkoper, de koper het idee heeft gegeven dat de overeenkomst tot stand is gekomen. In dat geval zou u dus als verkoper een risico kunnen lopen. Om dit te voorkomen is het aan te raden om in de verkoopbrochure specifiek een opmerking te plaatsen zoals:          

"De verkoop komt slechts tot stand door ondertekening van de koopovereenkomst."

Hoewel dit een open deur lijkt te zijn maakt u zo een koper attent dat u alleen maar een overeenkomst wil aangaan door ondertekenen van de koopovereenkomst.

Als afsluiter nog even het mysterie van het woord "VOORLOPIGE KOOPOVEREENKOMST". Dit zal mogelijk te maken hebben dat men denkt dat de "echte" overeenkomst door de notaris zal worden opgesteld. De notaris geeft echter alleen maar uitvoer aan hetgeen in de koopovereenkomst is vastgelegd. Simpel gezegd zorgt hij, door inschrijving in het kadaster, dat het eigendom wordt overgedragen van de verkoper naar de koper onder gestanddoening van de afspraken die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd.

Binnenkort zullen wij punt 2 verder toelichten.

Deelt u de bericht gerust, of kom eens langs voor een verdere uitleg.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

1 november 2014 DE (ON)ZIN VAN EEN SCHERPE VRAAGPRIJS

De droom van elke verkoper, een topprijs in een recordtijd verwezenlijkt.

Hoe reëel is dat in deze tijd? Een leuk vraagstuk voor u maar ook voor ons als innovatieve makelaar anno 2014. Hoewel het verleden geen garantie biedt voor de toekomst, is het verleden echter wel het enige referentiekader waar u en wij naar kunnen kijken.

Als makelaar worden wij, uiteraard, vaak uitgenodigd om de huizenbezitters te informeren over de vraagprijs, maar vooral over de mogelijke opbrengst van de woning.  Als huizenbezitter en aankomende verkoper zoekt u immers een makelaar die een topprijs voor uw woning gaat realiseren, toch?

Deze week hebben wij voor u de markt in Leusden eens in kaart gebracht. Wij waren nieuwsgierig naar het antwoord op de volgende vraag:

Kan ik mijn woning beter scherp aanbieden of meer vragen en afwachten wat er gebeurd?

Om hier antwoord op te krijgen hebben gekeken naar de verkopen van de afgelopen periode in de plaats Leusden. Dit gaf de volgende uitkomst.

i

 

 

 

 

Verschil vraag- en koopprijs Looptijd Verschil
Verschil 0 - 5% 84 € 7.209,15
Verschil 5 - 10% 135 € 20.402,68
Verschil 10 - 25% 171 € 44.619,05

 


 

 

 
 
 
Deze uitkomst maakt, pijnlijk, duidelijk dat het stellen van een scherpe vraagprijs niet alleen zorgt voor een snelle verkoop, maar zorgt ook voor de hoogste opbrengst.

Uiteraard praten we hier over gemiddeldes en is elke woning uniek, maar onze rol als makelaar moet blijven zijn, die van een bruikbaar klankboord, helder en standvastig, ook als de boodschap niet is wat u verwacht. Volgens onderzoek van de NVM en de Amsterdam School of Real Estate is dat landelijk niet veel anders.

Ook benieuwd naar de, “echte” waarde van uw woning? Maak dan tijdens de taxatiedagen van Succesmakelaars, ook voor woningen die al in de verkoop staan.

Geschreven en berekend door Perry Voorbach, Floris Vos & Hendrik-Jan Rinkel

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
 

10 september 2014  Kopen met een OUDERDOMSCLAUSULE
 
Steeds vaker wordt u als koper geconfronteerd met een zogenaamde ouderdomsclausule. Tot mijn verbazing wordt dit door veel kopers zonder problemen geaccepteerd. Kijkend naar de consequenties, is dit best een fors risico. Uiteraard is de ene clausule de ander niet en daarom neem ik u graag mee in deze problematiek.

In artikel 6.3 van de gemiddelde NVM koopovereenkomsten staat een van de belangrijkste zinnen van een koopovereenkomst. Hier staat namelijk dat u als koper voornemens bent het gekochte te gaan gebruiken als woning. Logisch denkt u waarschijnlijk, maar dat houdt in dat de verkoper u dit gebruik ook daadwerkelijk moet garanderen. Met andere woorden, elke vorm van gebrek, zowel verborgen, zichtbaar als onzichtbaar die dit gebruik in de weg staan, leiden tot een aansprakelijkheid bij de verkoper. Dit is immers ook wel zo eerlijk. U geeft namelijk een zeer groot bedrag uit om ergens te gaan wonen en als binnen afzienbare tijd zou blijken (gemiddelde 2 jaar) dat dit niet kan, is het niet meer dan reëel dat u daar voor schadeloos wordt gesteld.

Een ouderdomsclausule kan hier aardig wat roet in het eten gooien. Met deze clausule zouden partijen moeten beogen dat het een koper duidelijk is dat hij een oudere woning koopt waar men niet dezelfde kwaliteiten aan kan toedichten als een nieuwbouwwoning. In de praktijk echter wordt steeds vaker de hieronder vermelde clausule gebruikt:
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Wat staat hier eigenlijk in gewone mensentaal?
Koper moet weten dat hij een woning koopt waar de kwaliteit minder is dan van een minder oude woning. Mochten er gebreken, van welke aard dan ook, worden geconstateerd die er voor zorgen dat men niet meer, veilig, in het gekochte kunnen wonen, dan zijn al deze gevolgen voor rekening en risico van de koper.
Dat vind ik persoonlijk nog al wat. Mijn advies is dan ook, laat u goed adviseren of bijstaan om dergelijke risico’s te beperken. In de basis is een ouderdomsclausule niet onredelijk, mits u maar wel het gekochte als woning  kunt blijven gebruiken.
Verklarend  gebruik ik vaak het volgende voorbeeld: Als de voordeur door harde wind zou dichtwaaien en alle kozijnen aan de achterzijde zouden uit de gevel vallen, dan moet u stellen dat dit bij een normaal gebruik als woonruimte die niet mag optreden. Met andere woorden de verkoper heeft u iets verkocht wat niet conform is hetgeen u mocht verwachten. Dit levert een reden op om met succes een verkoper aan te spreken.

Ik wens u succes met de aankoop van een woning en adviseer u om hier goed op te letten